Determinación de valores de referencia en suelo de protección de los sectores catastrales Chucua de la Vaca I, La Cecilia, Villa del Mar y La Requilina Rural II, de la ciudad De Bogotá D.C. (Decreto 555 de 2021) (2023)
El 29 de diciembre de 2021 la Alcaldesa Mayor de Bogotá, en el ejercicio de sus facultades presenta el Decreto 555: “Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.”, que vendría a normar la capital hasta el 2035. De manera que, para este proyecto nos centramos en el suelo de protección urbano establecido en dicho Decreto, en el que en el artículo 41, se instaura como estructura territorial la Estructura Ecológica Principal (EEP), como mecanismo de: “Preservación, conservación, restauración, uso y manejo sostenible de los recursos naturales renovables”. Está constituida por los elementos bióticos y abióticos que son base de procesos ecológicos esenciales del territorio, por lo que todas las áreas contempladas en la EEP constituyen suelo de protección (Decreto 555, 2021). Lo anterior, es de vital importancia ecosistémica para la ciudad de Bogotá D.C., por lo cual la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá debe realizar los estudios y acciones para la recuperación hidráulica y sanitaria, la restauración ecología, la adquisición predial y los proyectos permitidos según los usos establecidos con el fin de mejorar la calidad de los ríos, quebradas y humedales, así como intervenciones hidráulicas e infraestructura que mejore los servicios ecosistémicos. En consecuencia, en esta pasantía se realizó un estudio para la determinación del valor del Suelo Urbano Protegido, por medio de un convenio entre Lonja Propiedad Raíz de Cundinamarca y la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá para realizar avalúos en los sectores catastrales de Chucua de la Vaca I, La Cecilia, Villa del Mar y La Requilina Rural II. Así las cosas, el suelo urbano de protección no se valora por ninguno de los métodos establecidos en la Resolución 620 del 2008. Dispuesto esto, se decidió que en esta pasantía se usará la metodología de avaluadores del equipo de la subgerencia de información económica de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) para tasar suelo protegido urbano. A causa de los anterior y para cumplir con los objetivos propuestos se establecieron 3 fases en la metodología: En la primera se realizó la revisión bibliográfica del Decreto 555 de 2021 específicamente lo relacionado con la Estructura Ecológica Principal, para tener una base teoría de usos, características y límites. Además, se describió la información de las áreas de estudio por medio de la información suministrada por Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB), lo observado en la visita técnica y fuentes secundarias. Asimismo, se describió la metodología para avaluar suelo protegido usada en el proyecto, seguido de la visita de campo, en la que se describen las características particulares de cada predio objeto de avalúo y se verificó la información obtenida de fuentes secundarias como topografía, áreas, linderos, y usos. A continuación, teniendo en cuenta que el suelo protegido urbano tiene ventajas a nivel de localización por estar urbanizado, se procedió a elaborar presupuestos con base en los elementos de urbanismo existentes en las zonas de estudio, a partir de los valores unitarios establecidos en la revista Construdata edición 205 de 2023. En la segunda fase se consolidó un mercado rural agropecuario con base en las ubicaciones de los sectores catastrales. Por un lado, Chucua de La Vaca I, La Cecilia y Villa del Mar se sitúan al occidente del Distrito Capital, por lo que las ofertas escogidas se encuentran en los municipios de Tenjo, Bojacá y Facatativá; mientras que la Requilina Rural II, se localiza al sur, por lo que el mercado está situado en la zona rural de Bogotá y el municipio de Une. En adición, para depurar dicho mercado, se realizaron 4 tipologías constructivas, que representan las construcciones de las ofertas encontradas en los municipios aledaños, con el fin de descontar la cuantía de las edificaciones y obtener el valor netamente del terreno rural agropecuario. A partir de los insumos técnicos, jurídicos, físicos, económicos y normativos de los predios objeto de avalúo, se determinó la renta absoluta de las zonas de trabajo. En primer lugar, para los sectores catastrales en el occidente de la ciudad, se obtuvo un valor de $38.000 por metro cuadrado, lo que refleja la privilegiada ubicación de estos predios, ya que se encuentran dentro de sectores consolidados, con los equipamientos y urbanismos necesarios para las actividades típicas del suelo urbano. En segundo lugar, para el Sector Catastral de la Requilina Rural II, se obtuvo un valor de $13.000 por metro cuadrado, a causa de que, en contraste con los sectores anteriores, este se encuentra al límite sur de la ciudad donde la topografía no es plana y por lo tanto, sostener actividades agropecuarias es complicado. La última fase, consistió en la recopilación de la información espacial y normativa de los predios objeto de avalúo, según lo establecido en el Decreto 555 de 2021 y lo obtenido en el proyecto para consolidar una Base de Datos en QGIS.