Manual para estudios prediales en proyectos de infraestructura vial en fase II caso de estudio: vía San Gil - Charalá (2016)
La carencia de infraestructura vial en Colombia para el aprovechamiento de los recursos propios de la nación y de los convenios de libre comercio con otras naciones hace de vital importancia promover el mejoramiento de esta infraestructura con el fin único de obtener beneficios económicos que como nación se podrían aprovechar mejor, motivo por el cual hoy en día se está viendo la adjudicación de contratos por parte del estado para los estudios y construcción de los principales ejes viales que se interconectan en el país. Dentro de los proyectos de infraestructura vial se han presentado inconsistencias en los estudios de afectación predial ya que generalmente se establece que quien está a cargo de la concesión tiene bajo su responsabilidad el estudio y la obtención de las propiedades que son afectados, la cuales de no ser intervenidas de manera eficiente hacen que este proceso presente entre otros problemas, demoras en su ejecución y adquisición. En el desarrollo de estos proyectos, uno de los mayores obstáculos y riesgos se encuentran en el sector predial, ya que generalmente se establece que quien está a cargo de la concesión tiene a su cargo el estudio y la obtención de los predios que son afectados por dicho proyecto, acarreando con ello riesgo y demoras en la ejecución del mismo. Dentro de las problemáticas detectadas es que Colombia necesita garantizar el desarrollo de la infraestructura vial orientada al comercio exterior, la interconectividad regional de las grandes ciudades y el crecimiento económico. Para ello, debe corregir las deficiencias del esquema de concesiones viales, entre otras, las concesiones viales no han construido la columna vertebral de una red terrestre moderna y competitiva; muchas concesiones son pequeñas, de alcance local y no tienen peso estratégico. Las concesiones se efectúan con diseños preliminares, se otorgan sin precalificación que asegure competencia entre Universidad Distrital Francisco José de Caldas 12 operadores idóneos en la fase licitatoria y sin predios comprados, deficiencias ampliamente identificadas en trabajos previos. En general, los concesionarios no son operadores financieros sino firmas constructoras que hacen aportes patrimoniales muy bajos; el problema aquí, radica en que la lógica del negocio para los constructores es hacer obras y la de los financistas es promover el crecimiento del capital. Mientras las firmas constructoras sólo financian las obras con los peajes y los dineros públicos de vigencias futuras, los operadores financieros inyectan capitales frescos tanto de patrimonio como de deuda El manual propuesto en este proyecto será la base de los estudios a nivel predial que garantizaran la obtención de valores reales en la adquisición, gestión y compensaciones en obras de infraestructura vial en el País. Estos estudios tienen como punto de partida la obtención de insumos como: información catastral, cartográfica, topográfica y estudios de mercado y luego con base en estos obtener la definición de parámetros y metas de desempeño en el componente predial que permitan proponer y definir las obligaciones del concesionario durante la ejecución de las obras. El presente documento constituye la descripción metodológica para la obtención de un Manual Técnico que permita desarrollar Estudios Prediales que hagan parte de la Estructuración Integral de infraestructura vial en el País, en fase II. Con la ejecución de la Estructuración Integral, se obtienen los argumentos técnicos que permiten la determinación objetiva de la valoración predial en todos sus aspectos (ambiental, social, predial y del riesgo), definiendo de esta manera la asignación de responsabilidades y riesgos en la modernización de los corredores viales. Se destacan en particular, en este documento los detalles de la Metodología de trabajo específica de los Estudios Prediales, un cronograma general de las Universidad Distrital Francisco José de Caldas 13 actividades a ejecutar, especificación técnica del trabajo, la organización de los recursos y las indicaciones propias de la disciplina a desarrollar. El proyecto tiene tres fases de desarrollo, la primera fase “evaluación”, consiste en la evaluación de recursos humanos, tecnológicos; los cuales permitirán hacer un pre-diagnostico, análisis, planeación, estimación de recursos físicos y humanos y alistamiento de la información necesaria, esto con el fin de obtener las primeras validaciones y factores de determinación y decisión con respecto al estudio predial a realizar. La segunda fase “ejecución”, consiste en la definición, delimitación y determinación de zonas homogéneas físicas, geoeconómicas, valores de mercado. La última fase de este proyecto se denomina “aprobación”, en esta fase se aprueban todos los estudios previamente realizados sobre la zona de estudio e impacto del proyecto y se obtiene el “Manual para Estudios Prediales en Proyectos de Infraestructura Vial en Fase II”.